Kombinerer eiendomsutvikling med samfunnsansvar

Bane NOR Eiendom AS er, med sine sentrale tomter, en viktig aktør i by- og stedsutvikling. Med økt oppmerksomhet rundt miljø og god utnyttelse ved kollektivknutepunktene, er utviklingsprosjektene mer attraktive enn noen gang.

– Kompleksiteten i arbeidsoppgavene og prosessene for å optimalisere potensialet av sentrale tomter byr på mange gode diskusjoner, faglig utvikling og interessante utfordringer, forteller Connie Nyhaven og Ingvald Berntsen, begge erfarne prosjektsjefer.

– Mange av prosjektene våre har lange horisonter som krever tålmodighet og gode planprosesser. Fellesnevneren er at de gjennomføres og er styrt av markedsmessige vilkår. Det er en forutsetning for at vi skal lykkes. I tillegg er timing viktig. For å skape verdier må vi vurdere når vi skal igangsette et prosjekt og om markedet er godt når vi vurderer å selge et prosjekt, forklarer de.

90 aktive prosjekter og 23 ansatte

– Vi har ansvar for mange prosjekter som pågår parallelt og har stor grad av frihet, tillit og ansvar. I tillegg har vi økonomisk trygghet og kan avvente noen prosjekter samtidig som vi gjennomfører andre. Ettersom vi har ansvar for hele utviklingen, fra ide til gjennomføring, er det full fart hele tiden, selv om et prosjekt stopper opp eller står litt i stampe en periode. Det er alltid et annet prosjekt man kan jobbe videre med.

– Vi ønsker å oppnå gode resultater, og kan gjerne si at vi har en prestasjonskultur. Men for oss er det også verdibasert. Våre prosjekter berører mange, og det kan oppstå uenigheter om hva et område skal utvikles til. Da er det viktig at vi kan stå inne for det vi holder på med. Vi tror på at fortetting og byutvikling på og ved kollektivknutepunkt er et viktig bidrag med tanke på klimaavtrykket. Det gir oss opplagte argumenter for prosjektet når diskusjonene pågår. I tillegg er prosjektene våre eksponerte både lokalt og regionalt, og da er det ekstra viktig at vi kan stå inne for både miljøprofil og arkitektoniske kvaliteter. Da kan vi være stolt av sluttproduktet.

Samspill med flere aktører må til for å lykkes

– Ofte samarbeider vi med fylker og/eller kommuner og i mange tilfeller også med en annen privat aktør. Vi har stor grad av frihet til å etablere samarbeid med de aktørene prosjektet trenger, og ofte har vi meglerrollen mellom flere statlige og private aktører. Det er en rolle som både er givende og lærerik, istemmer begge to.

– Over tid viser vi at vi tar ansvar og leverer, og bygger gjensidig tillit. For oss er det samfunnsansvar i praksis siden vi er med på å prege et sted eller område som betyr mye for mange. Selv om vi skal tjene penger, er det viktig å få til gode prosjekter for lokalsamfunnet.

–  Vi forvalter store verdier og har stor påvirkningskraft. Det er viktig å ha respekt for demokratiske prosesser og medvirkning av lokalmiljøet. Ydmykhet er et viktig stikkord.

Mange prosjekter med ulik profil

Vi utvikler boliger, kontor- og næringsbygg, hoteller og verksteder. Prosjektene spenner over mye, fra mindre, enkeltstående boligprosjekter til serviceanlegg for jernbanen og omfattende transformasjonsprosjekter hvor store landområder blir utviklet og får nye bruksområder. Det tok cirka 15-20 år fra vi begynte å planlegge området Barcode i Bjørvika til at det siste bygget stod ferdig i 2015. Mange prosjekter har lange tidshorisonter, men ikke alle.

Spennende prosjekter i Drammen

– Det store utviklingsområdet vårt Godsallmenningen midt i Drammen er på over 100 mål totalt. Når InterCity nå bygges ut gjennom Drammen, blir dette området, som hittil har vært brukt til godsterminal, bli frigjort til byutvikling. Når ny jernbane åpner i 2025, setter vi i gang byggingen av en ny bydel med over 1000 boliger. Prosessen med å inngå strategisk samarbeid og legge planer for byutvikling som medfører stor transformasjon, er både utfordrende og givende å holde i. Da er det greit med erfaring fra lignede prosjekter og prosesser, og dra veksler på andre kollegers erfaring. Vi skal jo se inn i fremtiden og legge til rette for de menneskene som skal bo og jobbe her, og etterstrebe at vi gir området de kvaliteter som brukerne ønsker.

– Vi har gode relasjoner med politikerne i Drammen. Fordi vi er godt i gang med blant annet et boligprosjekt på Sundland og har ferdigstilt et hotell og kontorbygg rett ved stasjonen, har vi et godt ry i det lokale markedet. Det er blant annet viktig for å knytte til seg samarbeidspartnere.

Kontor- og næringsbygg i Kristiansand og stasjonsprosjekt på Nodeland

– Nå nærmer det seg byggestart for kontor- og næringsprosjektet Quadrum i Kristiansand. Området har ligget brakk lenge, og vi mener prosjektet vårt vil fornye området. Kommunen er offensiv og ønsker byutvikling, så vi har stor tro på at prosjektet er realisert i løpet av noen år.

Nodeland er et godt eksempel på samfunnsansvar.

– I fellesskap med kommune, fylket, Bane NOR SF og oss har vi realisert et stasjonsbygg med kontorfasiliteter og ny overgang for gående og syklende. Prosjektet i seg selv har ikke så store kommersielle verdier, men med kombinasjonen av et nytt stasjonsbygg, overgang og at kommunen flytter til inn i kontorbygget blir prosjektet til en katalysator for videre utvikling av området. Dette prosjekter er et eksempel på at mindre plasser nyter godt av at vi kan si ja til også små prosjekter som ikke nødvendigvis oppnår avkastningskravet, men har stor samfunnsmessig gevinst og på sikt kan gi avkastning.

Strømmen stasjon skal bli kjernen i sentrum

– Vi ønsker å koble Strømmen stasjon tettere på sentrum. Vi har utarbeidet en plan som sikrer høy utnyttelse av arealene nær knutepunktet samt etablering av attraktive byrom og bedre vilkår for myke trafikanter. I samarbeid med andre offentlige aktører bidrar vi til at knutepunktet blir mer effektivt samtidig som vi bygger hundrevis av nye boliger og arbeidsplasser i sentrum. Dette prosjektet kombinerer samfunnsansvar og kommersiell verdiutvikling. Da gjenstår det bare å overbevise politikerne om at dette er et bra grep. Politiske prosesser er nervepirrende og en viktig del av alle våre utviklingsprosjekter.

Tidligere var stasjonen i sentrum, men så la man mer til rette for bilen og sentrum fløt utover.

Stavanger og omegn

Konsulentselskapet Sweco har utarbeidet et miljøregnskap for Paradis området, som er det siste ubebygde sentrumsnære utviklingsområdet i Stavanger: Når området er ferdig utbygd, vil dette føre til 5000 færre bilturer per dagen, til sammenlikning med etablering av arbeidsplasser i eksisterende næringsområdet.

– I Paradis har vi flere planlagte og pågående prosjekter med nærhet til stasjonen. Boligprosjektet Paradis brygge er godt i gang og det foreligger store planer for utvikling av knutepunktet og området rundt. Stavanger sentrum har de siste 20 årene mistet 10 prosent av arbeidsplassene, selv om næringslivet har vært gjennom en formidabel vekst i regionen. I den nye sentrumsplanen for Stavanger, er ønsket 20.000 nye arbeidsplasser de neste årene. Bane NOR Eiendom eier 50 prosent av de aktuelle arealene, og er godt i gang med å etablere samarbeid med kommunen og andre aktører. Dette er et godt eksempel på at lønnsomhet og samfunnsoppdrag går hånd-i-hånd.