Solid økning i markedsverdien

Verdivurdering av Bane NOR Eiendoms portefølje viser en samlet markedsverdi på 19,9 milliarder kroner ved utgangen av 2020. En økning på 1,3 milliarder fra året før.

Newsec AS og Cushman & Wakefield har hatt oppdraget med å estimere markedsverdien. De ti største eiendommene utgjør 68 prosent av den samlede markedsverdien, og tyngden er på østlandsområdet selv om utviklingsporteføljen er svært geografisk spredt.

I løpet av 2020 ble det i tillegg realisert eiendommer, blant annet det nye kontorbygget Drammen stasjon Business Center, som ble solgt til et syndikat tilrettelagt av DNB Markets for 740 millioner kroner og en yield på ca. 4,5 prosent.

Oversikt over verdivurderinger og belåning per 31/12-2020:

Investeringseiendom
Investeringseiendommer er eiendom som er driftsavhengige for jernbanen, herunder jernbanestasjoner, verksteder og andre driftsmessig anlegg for jernbanen. Disse er leiet ut både til operatører innenfor samferdsel, men også eksterne leietagere. Typisk tilnærming for verdivurdering er å beregne avkastningsverdien på fremtidige kontantstrømmer basert på en estimert yield. 54 % av eiendomsverdiene er henført til denne porteføljen 31.12.2020.

Utviklingseiendom:
Utviklingseiendom er eiendom som er klassifisert som eiendom til utvikling. Slike eiendommer kan være utleiet på mer kortsiktige kontrakter i påvente av reguleringsplaner, mulighetsstudier osv. Typisk metode for verdivurdering er å estimere dagens verdi av hvor mye som kan bygges, hva vil bygget koste og oppstart/gjennomføring av byggeprosess. 43 % av eiendomsverdiene er henført til denne porteføljen 31.12.2020.

Øvrige eiendommer:
Øvrige eiendommer utgjør 3 % av samlet verdi og inneholder enkelte jernbanerelatert anlegg utenfor Oslo, men også boligeiendom som skal utvikles nært sentrum. Boligers verdivurderinger er typisk areal multiplisert med pris/m2-BRA.

Om verdivurderingen:
Verdivurderingene er basert på prinsipper om «beste estimat» (mest sannsynlig utfall) i forutsetninger og slik eiendommen fremstår («as is») på tidspunktet for verdivurderingen.

Verdivurderingene er også underlagt omfattende interne kvalitetssikringsrutiner i Bane NOR Eiendom AS med en ansvarlig og med involvering av eiendomssjefer og utviklingssjefer.

- Arbeidet med verdsettelse av eiendomsporteføljen har pågått gjennom året og ble avsluttet i desember 2020. Verdivurdering er et krav gjennom banklåneavtaler, men samtidig også svært viktig for å synliggjøre faktiske verdier. Dette er en jobb som gjøres hvert år, og ny runde starter høsten 2021, forteller finanssjef Sven Erik Pløen – som legger til at han er fornøyd med verdiøkningen, spesielt med tanke på at salget av kontorbygget i Drammen ikke inngår her.