26.000 nye boliger sparer samfunnet for 11 milliarder kroner

70 prosjekter bidrar til 26 000 nye boliger

Bane NOR Eiendom har totalt 70 utbyggingsprosjekter, med hele 26 000 nye boliger. De skal bygges nær togstasjonene i byer og tettsteder, og vil føre til at flere bosetter seg i sentrum av stedene.

Dette sparer samfunnet for 11 milliarder kroner, viser tall basert på en ny utregningsmetode fra Samfunnsøkonomisk analyse AS. Metoden er beskrevet i rapporten «Lokaliseringsgevinst ved å bygge i knutepunkter», som også ble presentert på Knutepunktkonferansen 2022 i Oslo 6. september.

Vi jobber fire milliarder timer i året

Når flere mennesker samles på ett sted, blir området mer interessant for arbeidsgivere og et større handels-, service- og kulturtilbud. Det kan igjen lokke til seg flere innbyggere. Kort sagt: byene og tettstedene blir mer attraktive. Samtidig sparer samfunnet på at mange bor og jobber samme sted, mens utslippene av klimagass reduseres.

– Dette er like viktig i Mo i Rana som i Oslo. Poenget er å bygge riktig når det først skal bygges nytt. Våre prosjekter er spredt over store deler av landet og skal bidra til en god og samfunnsnyttig utvikling, sier Jon-Erik Lunøe, administrerende direktør i Bane NOR Eiendom.

De økonomiske gevinstene ved fortetting i sentrum kaller forskerne for «lokaliseringsgevinst» eller «agglomerasjonseffekt».

– Nordmenn jobber totalt sett rundt fire milliarder timer i året. Når mange bor og jobber på samme sted, eller kan reise raskt til jobb med toget, brukes mindre tid til transport og mer tid til å produsere. I tillegg yter vi mer når vi er nær andre. Det er svært lønnsomt for oss alle, sier forsker Erling Røed Larsen.

Flere folk gir mangedobling av idéer

I rapporten pekes det på tre viktige effekter av fortetting i sentrum av byer og tettsteder:

Matching – jo større det lokale arbeidsmarkedet er, dess enklere er det for arbeidsgivere og arbeidstakere å finne hverandre. Det gir innbyggerne flere jobbmuligheter, mens arbeidsgiverne får flere dyktige og godt kvalifiserte medarbeidere.

Deling – det er veldig dyrt å bygge noe nytt. Det gjelder eksempelvis en skole, et sykehus eller en svømmehall. Når bygget står der, er det langt billigere å bruke og vedlikeholde det. Samtidig blir kostnadene stadig mindre over tid – jo flere som benytter tilbudet.

Denne effekten forsterkes når det fortettes i tettsteder og byer; da blir det flere folk der det allerede er bygget eksempelvis skoler, et sykehus eller en svømmehall.

Idégenerering – det er blitt forsket på hvor det søkes om flest patenter. Resultatet viser at store samlinger av mennesker gir en uforholdsmessig stor utveksling av idéer: når antall mennesker dobles, skapes det mye mer enn dobbelt så mange idéer.

Står vi overfor svært komplekse problemer kan de løses når mange hoder jobber sammen. Forskning antyder også at vi må møtes fysisk for å løse store utfordringer – det holder ikke med Teams, Zoom eller andre nettbaserte møteplasser.

Utbygging som sparer skog og matjord

Bane NOR Eiendom skal tjene penger til statskassa, gjennom en klimavennlig stedsutvikling. Den viktigste oppgaven er imidlertid å bidra til en bærekraftig styrking av togtrafikken.

– Vi ønsker å bygge slik at mange mennesker bor, jobber og handler samme sted – nær et knutepunkt for kollektivtrafikk. Da vil flere gå, sykle og reise med tog og buss, istedenfor å kjøre bil, sier Jon-Erik Lunøe.

Han understreker at flere boliger i allerede utbygde sentrumsområder betyr at vi også sparer matjord og natur, i utkanten av tettstedene.

– Det gir mindre utslipp, fordi skog, myr og matjord binder CO2. Bygger vi ned disse arealene, slippes klimagassen ut, forklarer Lunøe.

Her er noen av de 70 byggeprosjektene:

Dette er kommuner og byer der det skal bygges boliger i nærheten av en eller flere jernbanestasjoner:

Asker, Askim, Bergen, Bærum, Drammen, Fredrikstad, Halden, Hamar, Holmestrand, Horten, Jessheim, Kongsvinger, Lillehammer, Lillestrøm, Mo i Rana, Moss, Mysen, Nes, Nordre Follo, Oslo, Porsgrunn, Ski, Skien, Stavanger, Steinkjer, Trondheim, Ullensaker og Vikersund.

Slik blir gevinsten 11 milliarder kroner:

Totalt utgjør Bane NOR Eiendoms nye boligprosjekter rundt 2,5 millioner kvadratmeter. Det gir 1,7 millioner kvadratmeter p-rom (oppholdsrom). Vi legger til grunn at snittstørrelsen på nye boliger er 67 kvadratmeter for de drøyt 26 000 nye boligene som skal bygges.

For å finne frem til kvadratmeterpris bruker vi Jessheim som eksempel. Der er snittprisen for nye boliger ca. 62 000 kroner. Så legger vi til lokaliseringsgevinsten (agglomerasjonseffekten) som er beregnet til 6300 kroner per kvadratmeter.

Her er agglomerasjonseffekten det vi er villige til å betale ekstra for en sentral bolig, kontra en gjennomsnittlig og mindre sentral bolig i samme kommune. Dermed blir den totale kvadratmeterprisen ved knutepunktet 68 300 kroner.

Det gir en lokaliseringsgevinst på 422 000 kroner for hver bolig som skal bygges på Jessheim (6300 kroner ganger 67 kvadratmeter). Den summen legger vi til grunn som landsgjennomsnitt for de 26 000 boligene som skal bygges de neste årene. Disse prosjektene er både i store byer og på mindre tettsteder, men flest kommer naturlig nok i Oslo, der behovet er størst.

Når vi multipliserer lokaliseringsgevinsten (422 000) med antall boliger (26 000) får vi en samlet samfunnsgevinst på om lag 11 milliarder kroner.